Il risparmio tradito ® a cura di Beppe Scienza
I danni causati ai risparmiatori da fondi, gestioni e previdenza integrativa.

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Investimenti: anche il vecchio mattone non garantisce rendimenti sicuri

Articolo di Beppe Scienza sul Fatto Quotidiano di lunedì 20 gennaio 2020 a pag. 21

Il denaro che non rende nulla spinge i risparmiatori a cercare alternative. Una di queste è un alloggetto da mettere a rendita. Non è certo una trovata recente: lo si faceva già cent’anni fa. Attualmente è di moda in particolare in città universitarie per darlo in affitto a studenti. Nulla di assurdo, ma qualche precisazione può essere opportuna.

Il reddito annuo che si ottiene, ovviamente alquanto diverso da caso a caso, è stimabile nell’ordine del 2% netto annuo rispetto alla somma immobilizzata - lo si può ben dire! - per l’acquisto. Il carico fiscale è sceso rispetto al passato grazie ai discutibili favori dell’Erario a favore dei proprietari d’immobili con alto reddito, cioè grazie alla cedolare secca. Il welfare al contrario: favorire i ricchi.

Con gli attuali chiari di luna il reddito atteso può apparire allettante. Ma c’è altro da dire. Sorvoliamo pure sui rischi di grane condominiali, affitti non pagati, alloggi semidistrutti ecc. Resta comunque la rinuncia alla disponibilità immediata del capitale. Riscattando buoni postali i soldi si hanno subito; coi Btp, obbligazioni e azioni dopo due giorni; coi fondi comuni dopo una o due settimane. Per vendere e non svendere una casa, possono passare mesi. Quindi è logico, anche se non sempre è così, che un investimento illiquido renda più di uno liquido.

Torniamo però al nostro 2% o qualcosa di simile, netto annuo. È vero che un risparmiatore dell’eurozona non dispone di soluzioni, in ambito finanziario o reale, dove poter mettere soldi e ottenere così tanto. Ma in effetti anche per gli immobili la percentuale su cui abbiamo ragionato non è mica un rendimento sicuro. Si tratta del flusso di denaro che il proprietario prevede di incassare ogni anno, in percentuale di quanto ha investito. Ma un investimento immobiliare si chiude solo con la vendita dell’immobile, prima non si può dire quale sia stato il suo rendimento. Per cui quel 2% corrisponderà al rendimento a consuntivo dell’operazione, solo se il valore di mercato dell’alloggio resta invariato. Se invece verrà venduto in guadagno, il rendimento a conti fatti sarà superiore; e in caso contrario inferiore, magari anche nettamente negativo.

Però qui gioca un fattore psicologico. Alcuni si affannano per i saliscendi dei loro titoli o fondi. Così liquidano gli investimenti finanziari, per comprare una casa e non pensarci più. Magari essa scende di prezzo, ma possono ignorarlo. Gli sembra che continui a rendere sempre uguale, il 2% l’anno o altra percentuale, e vivono tranquilli. Occhio non vede (le perdite), cuore non duole.

Beppe Scienza


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In quanto a previsioni su tassi d'interesse, cambi ecc. faccio mia la battuta di Karl Otto Pöhl, allora governatore della Banca Centrale Tedesca:

«Ich gebe keine Zins- oder Wechselkursprognosen ab, zumindest schon gar nicht für die Zukunft».